重点30城一二手房成交数据释放“止跌回稳”信号

xinwen.mobi · 发表于 2025-11-25 18:50:01

楼市真的暖了？30城一二手成交数据透露的信号
2月是楼市传统淡季，往年这时候售楼处都没啥人，房产中介也早早放假回老家了。但今年开年明显不一样——刚过去的1月、2月上旬，重点30城的一手房、二手房成交数据集体走强，尤其一线城市，愣是把“淡季”走出了“小阳春”的架势。

这到底是实打实的“止跌回稳”，还是春节日期错位闹的虚火？扒一扒数据，里头的门道其实挺清楚。

二手房“先跑起来了”：北上深成交冲高，挂牌量掉头向下
这一轮回暖，领头羊是二手房。

北京1月网签量超过1.5万套，连续三个月稳稳站在1.4万套的“荣枯线”以上。上海更猛，1月二手房成交2.3万套，创下近5年同期最高纪录。深圳也不含糊，1月二手房录得6802套，冲到了近10个月的新高。

光看一个月也许是运气，但挂牌量的变化更能说明问题。上海二手房挂牌量连续九个月下降，从去年4月约12万套的高点，一路降到今年1月的8.9万套，五个月少了四分之一。北京头部中介的挂牌量也回落到12.56万套，比去年末降了4.7%，是近两年的低位。

挂牌量下降，说白了就是房东不着急了。以前卖房得像“割肉”，不砍几轮价根本出不了手；现在议价空间明显收窄，有些地段好的老房子翻新后租金回报能干到3.3%以上，房东干脆“由售转租”，不贱卖了。

新房有点“慢半拍”，但价格先撑住了
跟二手房的热乎劲儿比，新房成交还是温吞水。1月北京新房成交环比降了29%，上海、深圳、广州的新房数据也不好看。这倒不完全是因为没人买，而是开发商压根没怎么推盘——1月房企推盘量缩水明显，杭州新房新增供应环比暴跌78%。

但有意思的是，新房价格居然涨了。1月全国百城新房均价17114元/平米，环比微涨0.18%，同比上涨2.52%。这里头有“结构性因素”——上海、成都、杭州冒出一批高端改善盘，单价拉高了整体均价。核心地段豪宅照样抢，北京某楼盘66分钟卖光249套房，深圳人才房申购比高达1:11，好房子还是缺。

别高兴太早？这波暖意有“春节滤镜”
当然得泼盆冷水：这波同比数据飙涨，有一半是春节错位送的“滤镜”。

去年春节在1月底，成交基数被压得很低；今年春节在2月中下旬，1月整整干满31天。分析师把日历对齐后发现，1月前19天重点城市二手房成交其实比去年同期还低14.9%。华创证券的报告也戳破这层窗户纸：按农历对齐后，22城二手房销售同比还是负的16%。

但关键不在这儿。哪怕是剔除春节因素，二手房价格跌幅连续7个月收窄才是真正的底牌。百城二手房均价虽然还在跌，1月环比降0.85%，但比去年12月的降幅又收窄了0.12个百分点。这就好比一个人虽然还在退烧，但体温曲线已经拉平，不再往39度40度窜了。

分化才是真相：一线回春，三四线还在熬
这轮数据最好的解读就四个字：极度分化。

一线城市是真的暖了。北京二手房连续三个月成交1.4万+，上海1.5万+，深圳创10个月新高。经纪人的信心指数一个月跳涨12.39%。有些学区房业主甚至开始小幅涨价——不是炒房客卷土重来，是底部区域确实有刚需在抄底。

强二线城市跟着沾光。杭州1月二手房网签6987套，同比涨15%，贝壳杭州站的新签单量冲到近6个月最高。成都、宁波、东莞的二手房周度成交也在往上拱。

但广大三四线城市还趴在地上。库存去化周期拉到40.3个月，远郊盘、文旅盘继续阴跌，只有本地刚需偶尔买一套，投资客基本绝迹。中指研究院说得直白：百城二手房97个城市还在跌，上涨的只有3个。

“小阳春”还有没有？关键看3月
眼下这波回暖能不能坐实，3月是验金石。

几个积极因素摆在这儿：一是政策弹药给足了——首套房贷利率普遍降到3.8%-4.0%，部分城市甚至干到3.05%，换房退税延长到2027年底，增值税免征年限5改2。二是卖房的人少了，挂牌量持续下行，供需天平在往回掰。三是买卖双方心态变了，急售房源消化得差不多，剩下的房东愿意等，买家也不再死等“地板价”。

当然也有隐忧：新房库存还在高位，35城出清周期拉长到26.45个月；房企拿地依然谨慎，百城土地成交溢价率只有3%出头；三四线城市的调整恐怕不是一年两年能完事的。

综合来看，30城一二手成交这波放量，不能叫“全面反转”，但绝对算“阶段见底”。就像冬天快过完的时候，屋里还是很冷，但推开窗，风已经没有腊月里那么扎人了。对于真正想买房的人来说，盯着“小阳春”会不会来，不如盯着自己看中的那个小区——挂牌量降没降，中介是不是还在拼命劝降价。这些身边的小数据，往往比宏观大数更诚实。

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