消除烂尾楼顽疾，既要司法托底也需制度发力

xinwen.mobi · 发表于 2025-7-14 09:02:55

“消除烂尾楼顽疾，既要司法托底也需制度发力”这一观点精准抓住了烂尾楼问题的复杂性与系统性。烂尾楼不仅是经济问题，更关乎民生权益与社会稳定，其解决需司法与制度形成合力，从短期纾困到长期预防构建全链条机制。一、司法托底：为权益保障与项目盘活提供“硬支撑”烂尾楼涉及购房者、开发商、金融机构等多方利益纠葛，司法的核心作用在于明确权责边界、化解矛盾纠纷、推动资产处置，为僵局破局提供法律依据。1. 精准打击违法违规行为司法机关需严查开发商“一房多卖”“挪用预售资金”“虚假宣传”等违法犯罪行为，通过刑事追责震慑不法分子。例如，对恶意转移资产、抽逃资金导致项目烂尾的开发商，依法追究刑事责任，同时通过附带民事诉讼追讨资产，为项目续建提供资金基础。2. 高效化解民事纠纷针对购房者与开发商的合同纠纷（如退房、赔偿）、购房者与银行的按揭贷款纠纷等，需通过司法程序明确责任。例如，参考最高法相关司法解释，对因开发商违约导致合同无法履行的，支持购房者解除购房合同及按揭贷款合同，避免购房者“房财两空”。同时，通过破产重整程序盘活烂尾项目——在开发商资不抵债时，由法院主导破产重整，引入新的投资方承接项目，优先保障购房者的居住权，实现“烂尾楼”向“保交楼”的转化。3. 保障司法执行的公平性在资产处置中，需通过司法拍卖、债权清偿等程序，平衡购房者、施工方、金融机构等各方权益。例如，明确购房者的“商品房交付请求权”优先于普通债权，确保项目续建后优先满足交房需求，避免资产被无序分割导致项目彻底停滞。二、制度发力：从源头预防与全流程监管构建“防火墙”烂尾楼的根源往往在于预售制度漏洞、资金监管缺位、市场准入宽松等制度性问题，需通过制度完善堵住源头风险、强化过程监管、建立长效机制。1. 严格预售资金监管制度预售资金是项目建设的“生命线”，当前部分地区因监管不严导致资金被挪用，是烂尾楼频发的主因。需建立“政府监管+银行托管+全程透明”的预售资金监管模式： - 明确预售资金必须全额存入专用账户，由住建部门、银行共同监管，资金使用需与工程进度挂钩（如按施工节点拨付，完成主体结构才能提取对应比例资金）； - 禁止开发商以任何名义挪用预售资金（包括关联企业借款、偿还其他债务等），对违规挪用的企业处以高额罚款并吊销预售资格； - 借助区块链技术实现资金流向全程可追溯，向购房者实时公开资金使用情况，保障公众监督权。2. 完善房地产市场准入与退出机制对开发商实行“资质分级+信用管理”： - 提高市场准入门槛，对资金实力不足、信用记录不良的企业限制拿地或开发项目； - 建立开发商“黑名单”制度，对多次出现项目烂尾、违法违规的企业，禁止其参与土地竞拍和项目开发； - 畅通退出渠道，对无力续建的开发商，通过市场化方式推动项目股权转让或并购，避免“僵尸项目”长期占用资源。3. 探索现房销售为主的模式逐步降低预售制度的依赖度，在人口流入少、市场风险高的城市试点“现房销售”，要求开发商完成竣工验收后再销售房屋，从根本上避免“先收款后建房”的风险。对仍保留预售的城市，需提高预售条件（如完成主体结构建设方可预售），减少期房带来的不确定性。4. 建立多部门协同监管机制住建、自然资源、金融监管、市场监管等部门需形成合力： - 自然资源部门严格土地出让条件，避免开发商“高杠杆拿地”； - 金融监管部门限制开发商过度融资，严控负债率（如“三道红线”政策的刚性执行）； - 住建部门强化项目建设全过程监管，对工程进度滞后、资金异常的项目及时预警，提前介入干预，避免风险累积。三、司法与制度的协同：短期纾困与长期治理的结合司法托底与制度发力并非孤立存在，需形成“司法化解存量问题、制度预防增量风险”的协同效应： - 对已烂尾项目，通过司法程序快速推动重整、清算或续建，同时借助制度完善（如临时监管预售资金）确保续建资金安全； - 对新增项目，通过严格的预售资金监管、资质审核等制度，从源头减少烂尾风险，让司法手段从“被动救火”转向“主动预警”。结语烂尾楼的治理是一项系统工程，司法托底为解决当下矛盾提供了“底线保障”，制度发力则为长远健康发展筑牢了“制度根基”。唯有二者并重，才能既让购房者的合法权益得到切实维护，又能推动房地产市场从“高风险扩张”转向“高质量发展”，最终实现“保交楼、保民生、保稳定”的目标。

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